Ces deux actes sont des avants contrats qui précèdent la vente d’un bien. Ils présentent l’avantage d’introduire des conditions suspensives et donc de laisser un délai (trois mois en général) permettant de purger les incertitudes liées à la vente d’un bien immobilier (exemple : obtention d’un crédit, droit de préemption de la commune et du locataire le cas échéant ou encore purger le délai de rétractation[1]). Toutefois, bien qu’ils puissent sembler très proches, ils présentent en réalité des différences.
| Promesse de vente (=promesse unilatérale de vente) | Compromis de vente (=promesse synallagmatique de vente) | |
| Textes légaux | Art. 1124 et 1221 du Code civil | Article 1589 al.1 du Code Civil |
| Objet | Le propriétaire (le promettant) s’engage auprès du candidat acheteur (le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Une seule partie s’engage donc. C’est le bénéficiaire qui décidera de la formation de la vente en levant l’option ou non, c’est-à-dire en décidant d’acquérir ou non. Il devra ainsi manifester ultérieurement sa volonté. | Le propriétaire (le promettant) et l’acheteur (le bénéficiaire) s’engagent à conclure la vente du bien à un prix déterminé. Chaque partie prend un engagement envers l’autre.
La frontière est ténue entre la promesse synallagmatique de vente et la vente car les consentements réciproques ont été donnés et constatés. La promesse synallagmatique de vente est donc fréquemment présentée comme une vente sous condition suspensive. |
| Effets du contrat | Seul le propriétaire est engagé. | Le propriétaire et l’acheteur sont engagés. |
| Contrepartie | En général, le candidat acquéreur verse une indemnité d’immobilisation à hauteur de 10% du prix du bien qui est due au promettant en cas d’absence de levée d’option par le bénéficiaire[2]. | Une indemnité d’immobilisation (dépôt de garantie) d’un montant compris entre 5 et 10% du prix de vente est demandé à l’acquéreur et due en cas de défaillance de l’une ou l’autre des parties dans la signature de l’acte définitif malgré la levée des conditions suspensives. |
| Sanction | Si le candidat acquéreur lève l’option (=décide d’acquérir) alors le propriétaire est obligé de vendre le bien. A défaut, l’exécution forcée sera demandée par le candidat acquéreur par devant le Tribunal de grande instance[3]. Cette condamnation pourra être assortie de dommages et intérêts.
Si le candidat acquéreur n’acquiert pas le bien, l’indemnité d’immobilisation reste acquise au propriétaire. A noter qu’en cas de contrat conclu en violation d’une promesse, la sanction est la nullité de l’acte frauduleux la simple preuve de la connaissance qu’avait le tiers de l’existence de la promesse suffit pour demander la nullité[4]. |
Si l’une des parties renonce à la transaction, elle pourra :
· Soit y être forcée par l’autre après avoir obtenu une décision de justice définitive en ce sens. Des dommages et intérêts pourront également être octroyés à la partie demanderesse.
· Soit payer la clause pénale (10% du prix généralement).
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| Formalités administratives | Enregistrement auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent la signature.
Si la durée de la promesse est supérieure à 18 mois alors elle doit être conclue par acte authentique[5].
Si cette formalité n’est pas effectuée, la promesse est considérée comme nulle. |
L’enregistrement n’est pas nécessaire. |
| Cout | 125 euros pour l’enregistrement. | 0 euros. |
| Avantage pour le bénéficiaire | La promesse unilatérale permet au bénéficiaire de se ménager une période de réflexion pour décider de l’opération. | La promesse synallagmatique convient au promettant et au bénéficiaire qui souhaitent constater une vente sur les conditions de laquelle elles sont d’accord et dont elles souhaitent que la bonne fin ne dépende plus d’une manifestation de volonté ultérieure de l’une d’elle. |
| Avantage pour le promettant | Le bénéficiaire lève l’option lorsqu’il est certain que la vente est réalisable. En conséquence, une fois l’option levée, le promettant est lui aussi certain que la vente se réalisera. Ce contrat apporte donc une sécurité au promettant puisqu’il écarte le risque d’une inexécution de la vente. | |
| Conditions de fond | Le consentement et la capacité des parties sont requis. Les deux parties doivent avoir la capacité de vendre et d’acquérir[6]. Les parties doivent également avoir le pouvoir de contracter la vente[7]. | |
| Condition de forme | La forme écrite est requise afin de se ménager une preuve de la promesse. En effet, la preuve des actes juridiques d’une somme ou d’une valeur supérieure à 1 500 euros doit résulter d’un écrit[8]. Par ailleurs, les nombreuses obligations légales qui pèsent sur le vendeur imposent ce formalisme.
L’écrit pourra être un acte notarié ou un acte sous seing privé[9]. |
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| Sort du contrat en cas de décès | Le décès du promettant survenant après la signature de la promesse n’affecte pas les liens contractuels. Les obligations du promettant sont transmise à son ou ses héritiers et le bénéficiaire conserve dans des conditions inchangées la possibilité de lever l’option et de former la vente[10].
Le décès du bénéficiaire survenant avant la levée d’option est sans incidence sur la promesse et il appartient aux héritiers de celui-ci de décider de lever l’option ou de ne pas le faire. |
Le décès du promettant entraîne la transmission de ses obligations à ses héritiers. Les juridictions judiciaires décident de conclure la vente du bien immobilier en raison de la présence d’héritiers (peu importe leur âge, aucune autorisation spéciale n’étant requise si ces derniers sont mineurs).
En cas de décès du bénéficiaire, les héritiers appelés à la succession qui l’acceptent sont censés continuer la personne du défunt. Ainsi, sauf volonté contraire exprimée ou de la nature des actes concernés, les successeurs sont tenus d’honorer les engagements pris par le proche décédé.
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| Sort du contrat en cas d’incapacité | L’incapacité[11] du promettant survenant après la signature de la promesse est sans incidence[12].
L’incapacité du bénéficiaire avant la levée de l’option n’a aucune incidence car la levée de l’option appartiendra selon les cas soit au majeur assisté ou non soit à son tuteur. |
L’incapacité du promettant ou du bénéficiaire survenant après la signature n’a aucune importance, l’échange des consentements ayant déjà eu lieu. La vente sera donc réitérée. |
| Transmission entre vifs | Une promesse unilatérale ou un compromis de vente peut être transférée par le bénéficiaire soit par cession, soit par substitution d’un tiers dans ses droits. | |
Estelle FORNIER
Avocat à la Cour
[1] Seul l’acquéreur non professionnel d’un bien destiné à l’habitation bénéficie de ce délai de rétractation en application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation. Il est de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ou de la remise en main propre par un intermédiaire professionnel (agent immobilier, avocat, notaire).
[2] Il est important que le montant de l’indemnité d’immobilisation ne soit pas trop élevée car sinon la promesse unilatérale pourrait être requalifiée en promesse synallagmatique (Cour de cassation, chambre commerciale, 13 février 1978, n°76-13429)
[3] Article 1221 du Code civil : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. »
[4] Alinéa 3 de l’article 1124 du Code civil : « Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. »
[5] Seulement dans le cas où le vendeur est un particulier (Cour de cassation, chambre civile 3, 18 février 2015, 14-14.416)
[6] Acte de disposition : Actes qui engagent le patrimoine d’une personne, pour le présent ou l’avenir (exemple : vente d’un immeuble, conclusion d’un emprunt, donation). Ces actes graves entraînent une transmission de droits qui peuvent diminuer la valeur du patrimoine.
[7] Par exemple, un vendeur marié ne peut vendre sans l’accord de son conjoint l’immeuble qui constitue le logement de la famille ou qui dépend de la communauté de biens existant entre les époux.
[8] En application de l’article 1341 du Code civil et du décret du 15 juillet 1980 n°80-533.
[9] Exception : toute promesse de vente d’une durée de plus de 18 mois (durée initialement prévue ou consécutive à une prolongation) doit être conclue par acte notarié si le vendeur est une personne physique et l’acquéreur un professionnel. A défaut, la promesse de vente est nulle.
[10] Cour de cassation, chambre civile 3, 8 septembre 2010, N°09-13345
[11] Les personnes incapables sont les mineurs et les majeurs protégés.
[12] Cour de cassation, chambre civile 3, 7 janvier 1982, n°80-14396
